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マイリフォームレシピ

1　収入補填型の新しい家賃補償です。
1ヶ月間の家賃収入額が、補償家賃額を下回った場合に、その差額を給付金として、翌月末にお支払い致します。

2　1戸からでも補償可能！
1戸のリフォーム案件からお引受け可能ですので、気軽にオーナー様にリフォーム提案できます。また追加でリフォームした住戸も１年ごとに追加契約できるので、計画的にご利用いただけます。
（※室内リニューアルコースの場合。）

3　サブリースよりも高い収益性と安心感
一般的なサブリース（一括借上げ）とは違い、家賃以外の項目もオーナー様の収入になります。
（敷金、礼金、更新料、補償率以上の家賃、待機期間中の家賃）
さらに、海外の再保険会社に再保険されていますので安心です。

次の2つのコースからお選びいただけます。

（社）全賃機構では、お預かりした掛金の一部を、格付けAクラス以上の（※注）海外再保険会社に再保険を掛け、万が一の支払いをリスクヘッジしています。

ご契約者様
↑
↓
（社）全賃機構（補償料受取り・給付金支払い窓口）
↑
↓
海外再保険会社（格付けAクラス以上の再保険会社）

※ムーディーズ、S&P等の格付け機関により、Aクラス以上の優良な格付けを受けた海外の再保険会社に再保険を掛けています。
※再保険会社は、経済情勢等により変更となる場合があります。


一般社団法人　全国賃貸経営補償機構
〒150-0013　東京都渋谷区恵比寿1-8-4　EBISU ONE BLDG5階
TEL：03-5791-1300　　FAX：03-5791-1301

サブリースとは似て非なる独自の家賃保証制度です。賃貸オーナー様の目線に立ち、サブリースよりも条件的に有利な家賃保証としてつくられたのが「空室補償」で、その仕組みは至ってシンプルです。

賃機構は、空室補償専門の第三者機関ですので、賃貸管理・入居募集は一切行いません。従って賃貸管理は、通常どおり、街の不動産管理会社に委託していただく一般的なスキームになります。
補償契約は、全国各地の代理店を通じて、オーナー様と直接補償契約を行います。

毎月お支払いいただく補償料（月額掛金）は、一旦入る家賃収入の中からお支払いいただくものですので、賃貸経営上の経費として算入いただければ一定の節税効果が見込めます。これに対してサブリースでは、ただ借上げ家賃が振り込まれるだけですので、経費は発生しません。

空室保証では、管理会社の選定、将来的な修繕工事に関して一定のガイドラインはありますが、特段の義務付けは行っておりません。管理会社の変更や修繕リフォームの実施などは、条件に縛られず局面に応じて、ベストな対処がいただける運用スキームとしています。

全賃機構の空室保証は家賃以外の収入項目の全額がオーナー様の収入になるため、サブリースよりも収益面で大きなメリットがあります。

長期安定した賃貸経営を保証
一見同じように見える空室保証とサブリース


サブリースとは長期間サブリース会社が一定の家賃で借り上げ、又貸しする事で家賃収入を保証するサービス。
これに対して全賃機構の空室保証は、家賃収入が保証家賃額を下回った場合に、その差額を給付金としてお支払いするサービスです。
月々のわずかな掛金で長期間の安心賃貸経営に心強い保証です。下のグラフのように、サブリースと空室保証は家賃収入が同じように見えます。しかし、オーナー様の収益性は全く異なります。

サブリースより遥かに高い収益性
サブリースでは通常サブリース会社の収入となる「保証額以上の家賃・免責期間中の家賃・敷金・礼金・管理費・更新料」といった項目が、空室保証ではオーナー様の収入となります。

上表サブリースとの比較において、空室補償の最大のメリットは「収益性の高さ」です。
空室保証では、礼金や更新料など「家賃以外の収入」は「全てオーナー様の収入」です。特に築浅時の礼金・更新料、建物完成から補償開始するまでの免責期間（最低3ヶ月間）の家賃収入がオーナー様の収入になるだけでも、相当な収入アップとなります。

サブリースとは？
別名「一括借上げ」とも言われるように、賃貸アパマン一棟丸ごと全戸を、保証会社（サブリース会社）が毎月固定額で借り上げてくれる制度です。（転貸承諾付き賃貸借契約）

サブリースのメリット・デメリット
サブリースを利用する最大のメリットは、「オーナーは何もしなくていいのでラクちん」ということに尽きます。入居募集や家賃の集金代行、建物管理など、賃貸経営に必要なことを全てやってくれますので、オーナー様は毎月通帳を眺めているだけです。よって、「儲けは少し減ってもいいけど、とにかくラクをしたい！」というオーナー様にはおススメです。
逆にデメリットは、本来はオーナー様の収入となる、借上げ家賃以外の収入（礼金、更新料など）が保証会社の取り分になるため収益性が下がること、また大手グループ企業によるサブリースの場合は、管理会社の選定や長期修繕計画などに厳しい制約があり、条件を破るとサブリース契約は解約、という条件も多いことです。

勘違いしてはいけない！　家賃の見直しがある！
よくテレビや雑誌などで「30年一括借上げ！だから安心！」というように、あたかも新築から30年後まで同額の家賃を保証してくれそうなニュアンスの広告がありますが違います。
入居状況や建物の老朽化具合により、ほぼ必ず借上げ家賃の見直し（≒値下げ）があるということを前提に検討する必要があるでしょう。
よってサブリースを利用する場合は、事前に「オーナーの収入項目は何か？」、「どんな状況が発生したら家賃の見直しがあるのか？」など、具体的な保証条件を正しく把握しておくことがとても大切です。

家賃物件の家賃設定
家賃物件が稼げる家賃は、一般的に10年で10%ずつ下がっていくと言われています。
建物の老朽化や、近隣で次々と供給される新築物件との競合などを理由として、新築時10万円で入居が付いた物件は、10年後には9万円、30年後には7万円に下げないと入居が付かない、ということを意味します。（※もちろん、大まかな傾向です。）
もちろん新築時は、相場家賃帯の一番高いところで値付けしますから、その後建物が古くなり商品価値が落ちれば、取れる家賃が安くなるのは当たり前のことです。
そしてこれは、一般的なサブリース、家賃保証制度においても、実は同様なのです。「30年間、安心のサブリース」というような広告を見ると、下図のように、あたかも30年間に渡り、新築当初の家賃を保証してくれる、と勘違いしがちです。

建物が古くなれば、適正家賃と保証賃料も下がる
しかし、冒頭に述べた通り、築年数と共に入居を付けられる適正家賃は下がっていきますので、一般的なサブリースでは、下図のように「あくまで下落する制約家賃」に通随して、借上げ家賃も下がります。

サブリースは、賃貸管理と家賃保証の一体型なので、サブリース会社が入居者から家賃を集金し、その中から借上げ賃料をオーナー様に支払います。（家賃総額－借上げ家賃－管理費の残りが保証会社の利益：仮に借上げ保証率85%、管理コスト5%なら保証会社の利益は10%です。）
当機構の空室保証では、まずオーナーに家賃収入が入り、そこから管理会社への管理費と当機構への補償料（月額掛金）を別個にお支払いいただく、という仕組みです。（管理会社に集金代行も委託する場合は、管理費を差し引いた家賃をオーナー様の口座に入金するケースも多いです。）

去る7月、総務省が発表した平成25年度「住宅・土地統計調査」によると、空き家率が過去最高の13.5%となった。（※空き家820万戸/6063万戸）
5年前の前回調査から63万戸増なので、「年に12.6万戸」という恐ろしいペースで空き家が増加している計算になる。

さらに三大都市圏の空き家率12.3%に対し、その他地域では14.9%。地方都市では実に「6.7戸のうち1戸が空き家」というのが現状である。

「空き家の原因」には複数の理由が想定されるが、最も大きいのは「固都税の評価減」であろう。使わなくなった空き家だから解体したいのだが、更地となると固都税の評価減（1/3～1/6）が適用されないため、節税対策のためにやむを得ず放置しているという所有者が多いのではないだろうか。

これからの賃貸経営は、少子高齢化、そして地域によっては賃貸物件の供給過剰といったことが当たり前の時代です。
「とりあえず建てて、あとは管理会社に任せておけばそこそこの高入居率を維持できるだろう」というオーナー様の楽観的な考え方が一番危険です。建物の不具合、急な空室の増加など、何か予期せぬ事態が発生した場合には、問題を人任せにせずにオーナー自ら危機管理意識を持って、日頃の賃貸経営に取り組んでいただく「前向きで積極的な姿勢」が必要です。
事実、そのようなオーナー様の物件は、築年数が経っても建物は綺麗に管理され高入居率を維持できていることが多いです。